PRECAUCIONES PARA DISMINUIR O ELIMINAR LOS RIESGOS EN LA COMPRA DE UN INMUEBLE
La compra
de un inmueble es una de las adquisiciones más importantes que uno hace en su trayectoria
de vida y por cierto, suele ser una inversión onerosa, para la cual se postula
a un crédito que lleva un compromiso de pago por muchos años o de repente
proviene de los ahorros de algunos o largos años; entonces casi siempre detrás
de este tipo de transacciones comerciales hay esfuerzos de más de un integrante
de la familia o grupo familiar. Entonces cuando se compra un predio es necesario
asumir la responsabilidad de hacer una revisión de la documentación inmobiliaria
para conocer la situación físico-legal del predio porque ocurren transferencias
de inmuebles que no tienen saneada la titulación o que llevan problemas pendientes
de regularización y son situaciones que no siempre se detectan a simple vista.
Suele
ser algo frecuente que el comprador piense que la notaría a cargo de la
compraventa hará una revisión de la documentación del inmueble, pero en
realidad ésta no es obligación del notario, ella tan solo se hará cargo de verificar que el comprador y vendedor cumplan
los requisitos mínimos necesarios para que proceda la transacción comercial y
si el predio está inscrito registralmente también podrá gestionar su inscripción
registral, pero si el inmueble no se encuentra inscrito, entonces su rol sólo
llegará hasta la elevación de la compraventa a escritura pública.
El
Derecho regula una realidad que existe o que puede existir a futuro. En este sentido, cuando nosotros elaboramos
un contrato, tenemos que tomar los hechos de nuestra realidad, para plasmarlos
en él, no se trata de hacer un contrato modelo, sino de hacer un contrato a la
MEDIDA de lo que presenta el predio. Además desde la perspectiva jurídica el
contrato debe disminuir los riesgos de una transacción comercial y también debe
hacer más atractivo el negocio. Cuando
un abogado redacta un contrato tiene la oportunidad de poner su creatividad
para plasmar en él consensos entre las partes y debe estructurarlo conforme a
su expectativa, permitiendo así que el negocio se produzca.
Por
otro lado, el movimiento inmobiliario trajo al mercado una gran cantidad de
oferta y demanda tanto para la adquisición de viviendas como para negocios, lo
que hizo necesario regular la relación comercial inmobiliaria para no sorprender
al adquiriente, lo cual se vio plasmado en el Código de Protección y Defensa del
Consumidor- Ley N° 29571 que establece requisitos para el promotor
inmobiliario y/o constructor, tal como la entrega de información mínima, o
documentación complementaria en la transmisión de viviendas, el de régimen de
responsabilidad del constructor promotor inmobiliario, plazos de garantía para
las estructuras y/o acabados, sistema de pedidos o reclamos post venta, entre
otros.
Protección al Consumidor Inmobiliario
A
través de la compraventa se transfiere la propiedad y hoy en día nos lleva a un
escenario en el que se puede adquirir inmuebles presentes y futuros (proyecto
en planos de una casa o departamento).
Existen
diferentes formas de adquirir una propiedad: la compraventa, donación, cesión en
uso, anticipo de legítima, etc. sin embargo, la compraventa es un contrato
típico regulado por nuestro Codigo Civil y constituye una forma de
transferencia de propiedad por excelencia, y constituye en la gran mayoría de
los casos la inversión más importante
que el consumidor realizará durante el trayecto de su vida y más aún si
se trata de lugares de residencia; en efecto, si es una persona natural, es
trascendente cuando se trata de la compra de su vivienda por cuanto le
garantiza el lugar donde radicará con toda su familia, lo cual a la vez le
proporciona estabilidad; y si se trata de una persona jurídica, es la sede
comercial donde desempeñará sus actividades que constituyen el fin para la que
fueron creadas.
El
Código de Protección y Defensa del Consumidor ha creado nuevas obligaciones
para el proveedor de productos y servicios inmobiliarios, que si bien a la
fecha a algunas constructoras les resulta engorroso, por otro lado logran el
objetivo de dar mayor seguridad al comprador para que conozca con antelación lo
que está adquiriendo o si están cumpliendo con entregarle lo que le ofrecieron;
en efecto suele ocurrir que hay publicidad engañosa que induce al comprador a
tomar una decisión que posteriormente podría lamentarse.
El
artículo 76° y 77° de la Ley N° 29571°- Código de Protección y Defensa del
Consumidor señala que es derecho del adquiriente del bien que el proveedor de
productos y servicios inmobiliarios le brinde información cuya relación se ha
especificado en la normativa. Sin
embargo es conveniente resaltar que la ley indica que se debe brindar
información mínima, pero no exige la entrega de documentación, lo que
significa que con solo poner a disposición de la parte interesada dicha
información, se estará cumpliendo con esta obligación. Sin embargo, hay que tener también presente que es importante una constancia del cumplimiento mediante algún documento escrito preferentemente u otro que permita acreditar de manera
indubitable; por ello lo mejor siempre es un cargo firmado:
-
Sobre las
características del inmueble, descripción, cantidad de unidades inmobiliarias,
área exclusiva y común.
- autorizaciones municipales
- área
- proceso de titulación
- partida registral
- habilitación urbana
- saneamiento
- materiales empleados en la construcción y acabados
- inscripción registral del terreno
- declaratoria de fábrica y edificación
- Reglamento Interno
- Independización
- Plano ofertado
- Precio de venta incluyendo forma de pago
- Condiciones de la separación y el contrato, causales
de resolución, gastos administrativos y penalidades
- Datos del proveedor, RUC, partida registral de la
compañía, representante legal, dirección, teléfono, email
- Tratándose de bienes futuros el documento de aprobación
del proyecto.
- Alcance de las garantías y avales, de ser el caso
- El derecho de poder hacer el prepago o cancelación del
saldo de manera anticipada, con la reducción de intereses, sin abono de
penalidades.
Igualmente,
también se ha establecido que el proveedor inmobiliario debe proporcionar un
mínimo alcance sobre el contrato de compraventa, el cual tendrá una mínima
información:
- Identificación de las partes, con domicilio y
teléfonos
- Identificación del inmueble con su partida registral,
para los casos de bien futuro se debe entrega número de partida de la matriz
- Área exclusiva y común, con sus medidas perimétricas
- Plazo, fecha y condiciones de la entrega del inmueble
- Supuesto donde se aplican penalidades y monto de éstas
- La obligación del vendedor para firmar todos los
documentos que perfeccionen la transferencia.
- Mecanismos para la solución de controversias
La
Responsabilidad del Proveedor Inmobiliario
El
proveedor tiene responsabilidad administrativa por falta de idoneidad o
calidad, el riesgo injustificado o la omisión o defecto de la información, o
cualquier otra infracción a lo establecido por en el presente Código y demás
normas complementarias.
El
proveedor de servicios es responsable por el producto que entrega al
adquiriente y por lo mismo tiene obligaciones de saneamiento, conforme lo
establece el art. 78° del Código de Protección y Defensa del Consumidor.
En
efecto, cuando el proveedor hace entrega de la casa, el adquiriente tiene
derecho a dejar constancia por escrito de su conformidad y mejor aún si además expresa las
características de lo que recibe y esto es algo que sugiero así porque a la hora
que hay denuncias o conflictos en la ejecución del contrato de compraventa, la
simple afirmación de estar conforme, no es tan valorado por la autoridad, tiene
mayor impacto y trascendencia cuando se hace una descripción de lo que se
recibe, señala sus características, ya que esto último da a ver que se ha hecho
un recorrido minucioso por la propiedad y se ha visto la misma al detalle; aunque también es cierto que hay algunos desperfectos que recién salen a luz cuando uno está viviendo en el predio, es por ello que el Código de Defensa del Consumidor existe al constructor que ponga un sistema de reclamos y pedidos post venta.
Pero
así como el consumidor puede expresar su acuerdo, también puede manifestar su
desacuerdo cuando lo recibido no corresponde a las características o
condiciones según lo pactado y esto da derecho al comprador para que exija a
través de las acciones legales correspondientes, la resolución o rescisión del
contrato, reparación, reducción del precio u otro, así como la indemnización
por daños y perjuicios.
Así,
en el caso de compraventa de terrenos de un proceso de habilitación, puede
expresarse el desacuerdo con el metraje variado, ubicación del lote, del
mobiliario urbano circundante y en general frente a alguna limitación o
impedimento de uso.
Cuando
se trata de un bien inmueble futuro, al momento de recibirlo se puede expresar disconformidad con desperfectos,
deficiencias u otras condiciones que lleven a detrimento el valor del bien.
Y
si la compraventa fuera de bienes de segunda mano o que no son de estreno se
puede manifestar discordancia si ha habido modificatorias a las
condiciones y características del
inmueble, posteriormente a la celebración de la compraventa.
También
es importante señalar que el proveedor inmobiliario está obligado a tener un
servicio post venta en virtud de lo establecido por el art. 80° del Código ya citado,
a fin de mantener procedimientos relativos a información y/o servicios del bien
que entrega, puesto que su responsabilidad no vence con la entrega.
En
efecto, el plazo de responsabilidad es variable, si se trata de los materiales
o componentes, es el mismo que establece el proveedor de estos y si son temas
estructurales, es de 5 años después de recepcionada la obra por la
Municipalidad y emitido el Certificado de Finalización de Obra. Este servicio
también debe orientar al adquiriente entregándole un Manual del Propietario,
para que haga uso correcto de los componentes del inmueble, mantenga u cuidado
y mantenimiento correctos, así como los riesgos que pueden derivarse del mal
uso. El proveedor debe ofrecer un servicio de atención, así como personal
idóneo para recepción de quejas y reclamos, elaborando un procedimiento para la
atención de éstas.
El
Código Civil también establece la responsabilidad civil del vendedor en
concordancia con el art. 100° del Código de Protección y Defensa del
Consumidor.
Así
tenemos por vicios ocultos. ¿Y qué se
entiende como tal? Se refiere a un error, que puede ser intelectual cuando se presenta en el proyecto de una obra, o material, cuando se expresa a través
de un defecto constructivo o de la errónea utilización del material.
Se
entiende que cuando el constructor entrega la obra y ésta es recepcionada por
el comitente sin reserva, descarga de responsabilidad al contratista por las
diversidades y vicios exteriores de ésta, sin embargo si hiciera observaciones,
entonces el comprador puede hacer valer su derecho dentro de los 60 días de
recepcionada la obra, siendo éste un plazo de caducidad. Así mismo, la acción contra el contratista
prescribe al año de recepcionada la obra.
Sin
embargo, cuando se trata de vicios ocultos, tratándose de defectos o fallas no
visibles, es decir ocultos, dan derecho a exigir al vendedor el saneamiento del
inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus
condiciones.
El art. 1,784° del
C.C. señala que si a los 5 años de su aceptación, la obra se destruye
total o parcialmente o presenta peligro
de ruina o graves defectos por vicios de construcción, el contratista es
responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise mediante
escrito de fecha cierta, de los defectos, dentro de los seis meses siguientes
al descubrimiento. Todo pacto que intente eximir de responsabilidad por
esta razón o que varíe las condiciones y plazo, es nulo. También hay
responsabilidad por la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo
si es que hubiera suministrado los materiales y estudios para la obra. El plazo para interponer acción en su contra,
es de un año computado desde el día siguiente del aviso a que se refiere la
norma. También se debe agregar que en los casos aquí señalados, si el
contratista acredita que la obra se ejecutó de acuerdo a las reglas del arte y en estricta conformidad
con las instrucciones de los profesionales que elaboraron los estudios, planos
y demás documentos para la
realización de la obra, cuando ellos le son proporcionados por el comitente,
entonces queda liberado de responsabilidad (art. 1,785°C.C:).
Al margen de lo expuesto en la presente, también es importante resaltar que de acuerdo al art. 80° del Código de Protección y Defensa del Consumidor el plazo de garantía para las estructuras de la edificación es de 10 años, artículo que fue modificado por la Ley N° 30534 del 10 de enero del 2017; antes de esta modificación, el plazo de garantía para las estructuras era de 5 años.
También
existe el saneamiento por evicción, cuando por resolución judicial el
adquiriente pierde la propiedad por un hecho anterior a su compra.
Existe
el saneamiento por hecho propio, es decir porque el propio transferente ha
provocado un detrimento en el valor del bien y generalmente esto pasa
posteriormente a la venta y antes de la
entrega.
Sin
embargo también es conveniente dejar establecido que el art. 1,971 del
código sustantivo, señala que no existe responsabilidad en los
siguientes casos:
- En el ejercicio regular de un derecho
- En la legitima defensa, ya sea propia o de un tercero
o en salvaguarda de un bien propio o ajeno
- En la pérdida, destrucción o deterioro de un bien por
la remoción de un peligro inminente, producidos por un estado de
necesidad, que no exceda de lo
indispensable y siempre que haya notoria diferencia entre el bien sacrificado y
el bien salvado. La prueba es de cargo del liberado del peligro.
La
responsabilidad penal del contratista se deriva de la comisión de hechos que
configuran uno de los ilícitos penales descritos en nuestro Código Penal y en
el mundo inmobiliario suelen presentarse los siguientes ilícitos penales: la
estafa, defraudación, usurpación, invasión, falsedad genérica, apropiación
ilícita, fraude en la administración de personas jurídicas, daños, extorsión,
etc.
Formalidades
para la Transferencia
La
compraventa es un acto jurídico que se perfecciona con el acuerdo y la voluntad
de las partes; en consecuencia cuando se trata de transferir inmuebles para la formalidad es suficiente que
exista la prueba escrita, esto significa que la transferencia de un inmueble se
puede hacer mediante un contrato privado, simple; aunque no sea lo recomendable
porque no da seguridad jurídica, jurídicamente es válido y produce los efectos
de trasladar la propiedad. Generalmente este tipo de transacciones ocurren con
predios no saneados o que por alguna razón, las partes no prefieran no aparecer
en Registros Públicos. Si estuviéramos en este presupuesto, entonces se sugiere
que el contrato entre privados tenga por lo menos legalización notarial de la
firma de los participantes, lo cual otorga “fecha cierta” al acto jurídico y da
certeza de la fecha y existencia de la operación; o mejor aún si no se pudiera
inscribir registralmente entonces se puede firmar una minuta y otorgar escritura
pública con las formalidades de ley y siendo éste un acto jurídico ad solemitatem
es un documento de prueba irrefutable del traslado de dominio, que produce
seriedad para el caso que sea necesario asumir la defensa de la propiedad. Como
se verá, la validez de la compraventa sólo necesita acreditar el principio de
prueba escrita que contenga la manifestación de voluntad de las partes, sin
embargo siempre es mejor que se cumpla con la formalidad de que figure inscrita
en el Registro de Propiedad Inmueble de SUNARP.
Cuando la transferencia sólo figura mediante un contrato privado escrito o por escritura pública se le llama “propiedad relativa”. Y se llama “propiedad absoluta” cuando existe la formalidad de la inscripción registral, la cual es muy importante porque al propietario le da seguridad jurídica, ya que la inscripción permite que los terceros tomen conocimiento de la adquisición de propiedad y le otorga al adquiriente el derecho de oponerse a terceros para defender su derecho de propiedad ante cualquier hecho que pueda afectar su libre disponibilidad.
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