¿SE PUEDE PRESCRIBIR NOTARIALMENTE LA CUOTA DE UN PREDIO?

El presente artículo hace referencia a la prescripción adquisitiva de dominio sobre un inmueble -en adelante PAD, que es una forma originaria por la cual se puede adquirir un título de propiedad. Se busca dar a conocer una de las herramientas más ágiles para acceder a la formalización de la propiedad privada, así como traer al debate los obstáculos y bonanzas que ha presentado con el transcurrir del tiempo. Después de más de dos décadas de la dación del marco jurídico que implementa el proceso notarial PAD es importante analizar si se está logrando el objetivo para el que fue dado, a fin de que los actores puedan reencontrar el catalizador que los anime a mejorar sus posturas y contribuir a su fin. Asimismo, algunos propietarios pueden sentirse reconocidos en las situaciones de hecho que se presentan y podría motivarlos a titulizar. En cuanto a los operadores del derecho se les entrega un instrumento con enfoques extraídos de la realidad, que puede serles útil para ayudar a sus patrocinados a obtener el ansiado título de propiedad. 

El notario puede declarar propietario a una persona a través de un proceso por el cual ésta acredita haber tenido la posesión de su inmueble, habiendo actuado como un titular de dominio es decir como dueño, de manera pública, pacífica y continua por el plazo establecido en la ley.  Sin embargo, es importante resaltar que las autoridades que son competentes para otorgar un título de propiedad por PAD pueden ser un juez, un notario o una autoridad administrativa con facultades para ello (DIREFOR, COFOPRI, Alcalde). Ahora, el prescribiente puede solicitar que se le reconozca como propietario de la totalidad del predio o sólo de una parte de él y sobre esto último tratará esta reseña.

El plazo que establece la ley para otorgar este derecho es de cinco años si se trata de un predio urbano con justo título y de diez años para predios urbanos que no lo tengan, plazo este último que también aplica para predios rurales, salvo el plazo menor establecido por la Ley N° 31145 del 08 marzo 2021 y su Reglamento D.S. N° 014-2022-MIDAGRI del 27 julio 2022, que señalan que se puede prescribir sobre un predio rústico de propiedad de un particular, si se acredita la posesión por 5 años consecutivos y siempre que el prescribiente pueda probar que ejerce en él una actividad económica agropecuaria.

Autoridad competente

Para el reconocimiento como propietario por posesión, se puede interponer una demanda de PAD ante el órgano jurisdiccional y será un juez especializado en lo civil, quien evalúe el cumplimiento de requisitos para luego declarar la prescripción del predio a favor del actor civil si es que éste ha logrado acreditar haberlo ganado con las pruebas correspondientes de la usucapión.

Pero como se expuso en un inicio, el notario público gradualmente ha ido recibiendo competencias para ver temas que antes sólo se tramitaban ante el Poder Judicial, así inicialmente se le delegó competencia para ver  asuntos no contenciosos, sin embargo posteriormente se ampliaron éstas para poder ver otro tipo de procedimientos tal como la prescripción adquisitiva de dominio, título supletorio, rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas, todo ello dentro del marco de una coyuntura que buscaba la formalización de la propiedad privada y procuraba la simplificación del acceso al registro para lograr lo que doctrinariamente se conoce como "derecho absoluto" sobre la propiedad inmueble, todo lo cual tuvo como base legal la Ley N° 27333 del 27 de julio 2000, que complementa la Ley N° 26662 del 20 setiembre 1996, concordante con la Ley N° 27157 del 20 julio 1999 y su Reglamento. Sin embargo, estas normas también han delimitado la actuación notarial respecto a las facultades que tiene el juez; así se puede verificar que el notario sólo puede prescribir sobre bienes inmuebles urbanos (no rurales) y cuyo titular acredite un plazo de posesión por diez años.

¿Cómo se adquiere la alícuota de un predio?

Cuando un inmueble se inscribe por primera vez en el Registro de Propiedad Inmueble de la SUNARP se denomina “inmatriculación” y se genera una partida electrónica identificada con un número, sobre la cual se registra sucintamente datos relativos a la identificación del predio con un área, linderos y medidas perimétricas, así como una nomenclatura y número de dirección que lo identifica; si tiene edificación también se hace una muy breve descripción de ellas, casi una sumilla. Toda la información del área y medidas perimétricas del predio descritas en la citada partida registral viene a constituir el 100% de derechos y acciones del inmueble. 

Esta propiedad que figura inscrita en Registros Públicos puede ser adquirida por dos o más personas, en cuyo caso cada uno de ellos se convierte en copropietario a prorrata, es decir en partes iguales; o también puede suceder que cada uno es titular de porcentajes no equivalentes, cuya diferencia porcentual puede estar dada por la cantidad dineraria que haya abonado para adquirirlo o también puede haber ser por haber obtenido una propiedad mediante herencia. Cabe precisar que, los derechos y acciones que le corresponde a cada copropietario están en relación con el 100% del bien y si no se indicara la diferencia porcentual, entonces la ley establece una presunción y es que los copropietarios lo han adquirido a prorrata, salvo el caso de que la propia ley asigne un porcentaje determinado para cada propietario como es el caso de la sucesión intestada. En efecto, una familia en la que fallece uno de los progenitores dejando como herederos forzosos a su cónyuge e hijos cuando sean declarados sucesores se convertirán en copropietarios del bien inmueble con los porcentajes legales, que están ya determinados en el Código Civil peruano.

Otra forma de adquisición de porcentajes de derechos y acciones sobre un inmueble ocurre cuando existe un predio matriz que tiene desmembraciones generándose predios más pequeños pero independientes, sobre los cuales inclusive se puede construir porque la dimensión que tienen así lo permite. Cuando se están desmembrando predios de una matriz, a la vez se está transfiriendo un porcentaje de derechos y acciones sobre la totalidad (100%) del predio y estos actos jurídicos inclusive pueden dar lugar a una inscripción registral con una partida registral independiente. 

Quien adquiere una cuota de un predio sin que el acto figure inscrito registralmente, se convierte en poseedor de una parte porcentual de derechos y acciones del bien. La falta de inscripción registral puede ocurrir por diversas razones, siendo las más frecuentes las siguientes: que el predio matriz no está saneado y obstaculiza la formalización de la transferencia de una parte porcentual, que el nuevo titular de dominio tenga deudas y no quiera exponer su propiedad ante sus acreedores, que la cuota del bien haya sido transferida de manera sucesiva sin inscripción registral, también ocurren casos como el de un padre que ha repartido su inmueble informalmente a sus hijos otorgándole a cada uno de ellos una porción como adelanto de herencia, así también sucede con una vivienda multifamiliar en la que viven los hijos, nietos y sobrinos, habiendo ellos formado familias y para su propia comodidad han ido edificado departamentos en el jardín o azotea, sólo por citar algunos ejemplos. En general todas estas situaciones de hecho presentadas constituyen formas de adquisición de la propiedad en un porcentaje de derechos y acciones de la totalidad de un predio más grande.  

Conforme a lo dispuesto por el art. 969° del Código Civil los copropietarios son dueños de cuotas ideales sobre un bien inmueble, es decir tienen derechos y acciones sobre un patrimonio, los cuales son un intangible y por lo mismo no tienen perímetro ni ubicación física. Aun cuando la realidad extraprocesal muchas veces nos muestra que hay propietarios de cuotas de un predio que sí tienen una casa construida o un lote bien delimitado, sin embargo para la ley ellos seguirán siendo copropietarios de cuotas ideales si el bien proviene de una matriz inscrita, hasta que logren registrar su propiedad, ya sea mediante independización o por PAD u otra forma legal. Y a continuación se transcribe el articulado:

“Art. 969.- Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.”

En efecto también se puede sanear la posesión de un porcentaje de derechos y acciones sobre un inmueble mediante el trámite de PAD, pero siempre que el propietario no figure inscrito en Registros Públicos, a fin de no quebrantar el art. 985° del Código Civil que prohíbe la prescripción entre copropietarios, aunque cabe precisar que ya existe jurisprudencia registral que ha declarado la inaplicabilidad de este articulado cuando el notario constata que el copropietario prescribiente es el único dueño del bien, siendo hecho una realidad extraprocesal que sólo el notario puede declarar, bajo responsabilidad y es una atribución que es excluyente del pronunciamiento de un registrador público, conforme se analizará a continuación. 

El Registro frente al proceso de PAD sobre una cuota porcentual del predio

Por lógica jurídica, si se puede transferir o realizar algún acto de disposición sobre una parte porcentual de los derechos y acciones de un predio, también se puede prescribir sobre ellos, dado que el proceso de PAD es una forma de adquirir la propiedad de un inmueble, tal como lo es la compraventa, donación, cesión, anticipo de legítima, etc. y todos estos actos jurídicos admiten la actuación del copropietario respecto de la parte que le corresponde, es decir sobre su cuota, sin participación o anuencia del otro(s) cotitular(es) de dominio.

Como el presente artículo versa sobre PAD en vía notarial, sólo nos centraremos en éste. La solicitud debe ser incoada y sustentada para ser calificada y admitirse a trámite, la cual deberá contener los fundamentos de hecho y de derecho, así como las pruebas que acreditan la prescripción de un porcentaje de cuotas ideales del predio, puesto que sólo el notario, tan igual como un juez, es el único que puede calificar el fondo del asunto, algo que no puede hacer el registrador público porque carece de competencia.

Es el notario el único que puede analizar y pronunciarse sobre la realidad extraprocesal del predio que se prescribe y no corresponde al registrador público calificar el fondo de la prescripción ni siquiera analizar la solicitud puesto que estaría realizando la misma función que el notario existiendo una duplicidad de funciones que haría el trámite más burocrático y hasta cuestionaría el poder discrecional del que se ha investido al notario en esta materia. Al margen de lo expuesto y a la luz de la experiencia habida en el tema, debemos decir que los registradores no pocas veces se han visto tentados de calificar el fondo del asunto irrumpiendo la competencia notarial y esto ocurre tanto en las solicitudes de prescripción que llegan para una anotación preventiva, como en la escritura pública que declara la propiedad por PAD que se ingresan para la anotación definitiva, actuando de esta manera el registrador con una inconducta funcional o de manera irregular, lo que implica un exceso en sus funciones o un abuso de autoridad, perjudicando al usuario que ve retrasadas las expectativas de formalización de su titularidad de dominio, ya que si el prescribiente tomó la decisión de sanear su título es porque realmente lo necesita y lo expuesto encuentra su base legal en el acápite VI de la Directiva 013-2003-SUNARP-SN aprobada mediante Resolución N° 490-2003-SUNARP-SN que establece que el incumplimiento de la misma acarrea responsabilidad para los Jefes de Órganos Desconcentrados, Gerentes registrales, registradores y demás servidores de SUNARP.

Esta delimitación de facultades entre el notario y el registrador ha sido corroborada por pronunciamientos muy claros del Tribunal Registral a través de jurisprudencia y plenos registrales.  Así los tribunos lo han dejado plasmado en las jurisprudencias recaídas en las Resoluciones N° 1647-2012-SUNARP-TR-L y N° 2360-2021-SUNARP-TR del 09 noviembre 2012 y 05 noviembre 2021 respectivamente, que a la letra dicen:

“No es materia de calificación la aplicación del artículo 985° del Código Civil en los procedimientos de prescripción adquisitiva notarial, ya que ello constituye la motivación o el fondo de la declaración notarial”

En efecto, ambos casos discurren sobre la prescripción de un porcentaje de derechos y acciones de un predio por parte del co-titular de dominio que figura en la partida registral, el mismo que estaría presuntamente quebrantando el mandato del art. 985° del código sustantivo que prohíbe la prescripción entre copropietarios. Y ante tal situación, el superior jerárquico se pronunció manifestando que al registrador no le compete calificar sobre el fondo, por cuanto es un asunto para lo cual el notario público ha sido premunido de facultades y para este efecto debe constatar los hechos y comprobar el cumplimiento de los requisitos PAD, pudiendo suceder que la realidad extraprocesal presente una situación de hecho, diferente a lo que indica el registro como el hecho de que el copropietario prescribiente sea el único que ejerce el dominio del predio, mas no así el copropietario inscrito, por tanto es sólo el notario quien tiene competencia para esta verificación, debiendo ceñirse el registrador a plasmar en la partida lo que ha constatado el notario en cumplimiento de sus atribuciones.

Y para corroborar lo expuesto es menester remitirse al CXIV Pleno Registral del 06 de noviembre del 2013, el cual establece como un importante criterio a debatirse el siguiente:

“Por lo cual, la interpretación del notario en cuanto a la posibilidad de prescribir cuotas ideales respecto de un inmueble es una decisión de exclusiva responsabilidad, que no forma parte de la calificación” (la negrita es nuestra)”.

La jurisprudencia y el pleno registral citados han seguido la misma línea establecida por la Directiva 013-2003-SUNARP-SN aprobada mediante Resolución N° 490-2003-SUNARP-SN en cuyo numeral 5.2. establece que no está permitido a las instancias registrales calificar la validez de los actos procedimentales del notario en virtud de la Ley N° 27333 y demás normas complementarias.

Finalmente con el pronunciamiento uniforme del Tribunal Registral ha quedado claro que se ha venido haciendo un sutil llamado de atención al registrador para que no califique los actos y procedimientos previos que realiza el notario para declarar PAD, a fin de que aquél sólo se circunscriba a verificar la adecuación del título presentado con los asientos registrales de la partida registral, es decir el Tribunal invoca a que los registradores se mantengan al margen de pronunciarse sobre el fondo, llegando a establecer que si la constatación notarial declara que en el predio existe una realidad extraprocesal que contradice un artículo sustantivo (como  el caso del art. 985° C.C.) o un asiento registral (un copropietario inscrito en la partida registral que no ejerce como tal), es de exclusiva responsabilidad notarial, ante la cual el registrador no puede observar ni debe calificar.

Lo expuesto también trae a colación la pregunta ¿y qué ocurriría si se presentara un caso en el que el prescribiente de una cuota del predio no es un copropietario inscrito? Pues con mayor razón le es aplicable la jurisprudencia y el pleno acotados a la luz de los principios generales del Derecho; en efecto, estos son axiomas o enunciados que instituyen verdades jurídicas notorias e irrefutables que se han ido construyendo con el tiempo y forman parte del cuerpo legal de un país, los cuales sirven de base para aplicar una norma o interpretarla; en este sentido para resolver la pregunta es importante recurrir al enunciado “Quien puede lo más, puede lo menos” (a maijori ad minus), puesto que si los tribunos declaran factible la prescripción de una cuota del predio entre copropietarios, entonces con mayor razón resulta  factible para un tercero prescribir sobre una cuota de este predio, que en todo caso no contraviene la normativa del art. 985° de nuestro cuerpo legal sustantivo.

El proceso de PAD en vía notarial ya lleva más de 25 años y si bien ha ido generando jurisprudencia que va aclarando la interpretación de normas y supliendo algunos vacíos legales, aún es un proceso que no termina de consolidarse en nuestro medio porque algunas autoridades que intervienen en él han perdido el objetivo y es porque hace falta una política gubernamental que vuelva a promover la formalización y la simplificación para el acceso a la propiedad. Sólo hay que observar este ámbito, donde para empezar encontramos que no todos los notarios realizan procesos de PAD y esto ya nos dice mucho, pues todo ocurre por una razón; realmente los pocos notarios que lo gestionan actúan con extrema cautela y a sabiendas de que en el transcurso de los años el Registro de Propiedad Inmueble está albergando registradores con un criterio no acorde al marco normativo ya citado, puesto que actúan calificando el proceso notarial y realizando observaciones de fondo, pese a no tener atribuciones para ello, llegando a parecer inclusive cuestionadores de la función notarial, quebrantando la normativa regulatoria de PAD y hasta contradiciendo la jurisprudencia registral. Entonces, hay necesidad de que en SUNARP haya mayor formación académica y registradores con especialización en el tema; ante tal situación algunos pocos notarios dejaron de tramitar PAD y sin embargo otros, se han mantenido llevando estos procesos y así, por sí mismos o acompañados por abogados, se han convertido en creativos y aguerridos edificadores de jurisprudencia forjada para que se respeten las normas vigentes, así estos logros vienen abriendo paso a quienes actúan en virtud del espíritu de la ley y en función al objetivo para la que fue dada. 

Nuestra Constitución Política en el art. 2 inciso 16 reconoce la propiedad como un derecho fundamental de la persona y la naturaleza humana ha sido referida por el Tribunal Constitucional respecto al derecho a la propiedad en el exp. N° 008-2003-AI/TC, fundamento 26a el mismo que establece: "en lo esencial se trata de un derecho cuyo origen no reside en la voluntad política del legislador estatal, sino en la propia naturaleza humana" (sic). Entonces si no son las normas las que están fallando ¿por qué con el transcurso de los años se ha generado una burocratización innecesaria o un entorpecimiento a la formalización de la propiedad?  Urgen políticas de Estado que permitan cimentar en sus operadores el objetivo de las normas invocadas que buscan facilitar la formalización y el acceso al título de propiedad, todo es cuestión de voluntad política y de direccionamiento de los gestores administrativos.