LOS BENEFICIOS DE LA INDEPENDIZACIÓN DE UN PREDIO

Es común encontrar una casa que por tener gran tamaño ha sido dividida por los propietarios, para entregarle a sus hijos un piso o un espacio dentro de ella, donde puedan construir un departamento, como una forma de ayudarlos a contar rápidamente con una vivienda propia y de mantener cercana a la familia; de igual forma puede ocurrir que un terreno urbano o rural sea dividido por los propietarios en lotes ya sea para darlos a sus herederos en vida, o quizás para venderlos; sin embargo cuando una persona recibe un lote, predio o espacio, en estas condiciones sin que haya sido formalmente independizado, se convierte en un poseedor y no en un propietario del nuevo predio adquirido. En efecto, si en ninguno de estos casos se ha regularizado tal división ante las autoridades u organismos de formalización de la propiedad, estamos ante un predio indiviso y para regularizar dicha situación, se debe seguir un trámite que se denomina “independización”.

En los últimos años hay estadísticas que muestran que cada vez más, los peruanos estamos optando por seguir esta forma de regularizar su propiedad y es que los beneficios de independizar un inmueble son notorios:

·        Permite el saneamiento legal de la propiedad a fin de identificar y determinar los predios independizados y el predio remanente, obteniendo una partida registral para cada uno de ellos.

·        Al independizar un lote, piso o zona, estoy creando un nuevo propietario, que podrá inscribir su derecho como tal y ser reconocido jurídicamente para realizar diversos actos sobre el predio.

·        Facilita el saneamiento físico-legal que se pretendan realizar sobre el predio, tal como construir una edificación, volverlo a dividir o acumularlo a otro, cambiar su uso, etc.

·        Se puede obtener préstamos otorgando como garantía hipotecaria el predio independizado.

·        Permite la transferencia a favor de los herederos, de un lote, espacio o zona física determinada para evitar futuros conflictos familiares.

·        Viabiliza la instalación de los servicios básicos independientes, pues cada uno podrá tener su propio medidor de agua o energía eléctrica, pagando de esta forma lo que realmente ha consumido.

·        Puedo realizar actos jurídicos sobre el predio, que me permitan una utilidad, tal como venderlo, alquilarlo, poner un negocio, etc.

El trámite de independización teóricamente tiene un procedimiento básico o elemental, pero a éste se van sumando otras gestiones complementarias que nos llevan al mismo fin y todo ello está en función al estudio que se pueda hacer de la documentación legal del predio a fin de determinar “el estado en el que se encuentra”; así también no se puede dejar de mencionar que cada institución u organismo de formalización de la propiedad (administrativa o notarial) tiene su particular desenvolvimiento y sus propios requisitos, los cuales varían dependiendo del Jefe o Notario a cargo, o en su caso de las políticas gubernamentales. En efecto, no existe uniformidad de criterios ni colaboración transversal entres las instituciones del Estado, tampoco está funcionando el sistema de interoperabilidad, por lo tanto cada uno de los entes participantes de la formalización funciona aisladamente y sin coordinación entre sí.  Estas instituciones que intervienen pueden ser el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal- en adelante COFOPRI, Dirección Regional de Formalización de la Propiedad Rural- en adelante DIREFOR, Municipalidad Provincial, Municipalidad Distrital, Notaría Pública Colegiada y finalmente la Superintendencia Nacional de Registros Públicos- en adelante SUNARP.

La independización puede ser sobre predios urbanos y rústicos (rurales o eriazos) y para iniciar el trámite el propietario debe levantar un plano de independización, localización y perimétrico, así como un plano del predio resultante y predio remanente, debidamente suscrito por el profesional competente o en su caso, por un Verificador Catastral inscrito en SUNARP. Tal como se explicó líneas arriba cada tipo de predio tiene sus propios requisitos y un proceso diferente, puesto que intervienen entidades diferentes, sin embargo se deja constancia que en el presente artículo se mencionará el proceso básico o elemental para independización de predio urbano y rústico, de tal forma que los trámites aquí plasmados pueden verse incrementados en función al distrito, provincia o región, así como de la política de saneamiento que aplique la autoridad respectiva.

Para independizar un predio urbano se necesita recurrir a la Municipalidad Provincial para gestionar un Certificado de Zonificación y Vías, el que nos dirá si el predio es urbano o rural, así como determinará cuál es el área mínima para la división y establecerá las vías de salida e ingreso al predio, materia de trámite. Si existen edificaciones también será un requisito sine quanon, la gestión del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.

Se tiene que presentar y llenar ante la Municipalidad el formulario FUHU, así como también  gestionar la subdivisión de lotes a fin de obtener la aprobación municipal mediante Resolución, la misma que contendrá los planos y memoria descriptiva debidamente sellados y visados, precisándose el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios independizados.  En la citada entidad también se debe gestionar el Código de Referencia Catastral y si no contara con catastro implementado, se obtendrá un Certificado Negativo de Catastro.

Para ingresar la independización a SUNARP se debe llenar la solicitud de inscripción de título debidamente llenado y firmado por todos los copropietarios, siendo éste un requisito obligatorio y si alguno de ellos no hubiera participado del trámite, igualmente debe firmar un documento privado, con firma legalizada notarialmente en el que conste su consentimiento al trámite de subdivisión efectuado.

Una vez concluido el trámite de independización se habrán creado nuevas partidas electrónicas, consignándose a los mismos propietarios originales como los dueños de los predios independientes,  por lo tanto para que dichos predios puedan cambiar de titular, a favor de cada nuevo propietario, debe hacerse una escritura pública de Adjudicación.

Para la independización de un predio rural se debe determinar si se trata de un predio matriz, sujeto a partición individual, si son parcelas en territorio de Comunidades Campesinas de la Costa e inscripción de propiedad individual, o si se trata de predios de propiedad de Empresas Asociativas. Para el presente articulo se desarrollará sólo el primer caso mencionado.

Si se trata de una independización de predio rural se debe presentar un documento privado con firmas legalizadas notarialmente por el cual todos los copropietarios manifiestan su voluntad de desmembrar su lote del predio matriz, anexando los planos de ubicación, localización y perimétricos, así como la memoria descriptiva de cada predio independizado y remanente, los cuales deben estar suscritos por un profesional competente o Verificador Catastral, según el caso.

En este tipo de trámites puede presentarse el hecho de que el predio se encuentre en zona catastrada o en zona no catastrada y en este último de los casos, puede que sí tenga plano catastral o también puede ser que no lo tenga. La existencia de un plano catastral permite la asignación de un código de referencia catastral. En función a esta evaluación y resultado se pueden derivar otro tipo de gestiones como la obtención de un Certificado de Información Catastral para efectos de inmatriculación o el Certificado de Zona No Catastrada, también para estos mismos efectos.

Para la inscripción de una independización de predio rural ante SUNARP se debe llenar el formulario de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito por todos los copropietarios, formulario registral otorgado por el propietario y verificador, de ser el caso, planos o Certificado de Información Catastral o Certificado Negativo de Zona Catastrada, resolución de independización o escritura pública notarial al respecto.

Finalmente, si se tratara de independizar un terreno rústico ubicado en área urbana o de expansión urbana, es un trámite que pasará necesariamente por la Municipalidad y en algunos casos también requerirá la gestión del Planeamiento Integral para la habilitación urbana, que permite otorgar una zonificación tipo urbano (tal como zona en expansión urbana, centro poblado urbano o residencial de densidad baja), lo cual se  encuentra a cargo de la Municipalidad Provincial por ser la encargada de desarrollar el crecimiento urbanístico de la ciudad.

Entonces es importante dar el paso para la independización a fin de obtener un título saneado y poder ejercer a plenitud “su derecho absoluto como propietario”, el mismo que se adquiere únicamente con la inscripción registral del título de dominio. En efecto, es conveniente recordar que la propiedad se puede transmitir por un contrato escrito u otro tipo de títulos, sin embargo estos al no estar inscritos en SUNARP sólo otorgan al propietario un derecho relativo sobre su predio, por cuanto tiene limitaciones en el ejercicio de su derecho de dominio sobre el inmueble.

En consecuencia, siendo el saneamiento legal del predio un tema muy técnico es conveniente asesorarse por profesional técnico y especializado en la materia, a fin de que pueda ofrecerle una opción viable y así evitarse personalmente aventuras, en un tema tan delicado y muchas veces oneroso. Han llegado a esta oficina casos que llevan entre 7, 10 y 15 años tratando de sanearse en vía extrajudicial y sin éxito, por no haber recurrido a una asesoría especializada, que requiere de la experiencia en el rubro del Derecho Inmobiliario y Urbanístico, una rama que surgió con fuerza y comenzó a desarrollarse en nuestro medio con el Boom Inmobiliario que otrora surgió en el país a inicios del nuevo milenio, paralelamente a nuestro momento de crecimiento económico. Y aunque el sector inmobiliario ya no tenga ese mismo auge a la fecha, igualmente hay un mercado que sigue moviéndose y los proyectos de construcción o saneamiento ya iniciados se siguen desarrollando, todo inmerso en una legislación inmobiliaria dispersa y muy coyuntural, pero que viabiliza el acceso a la formalización de predios, creándose cada día nueva jurisprudencia en su aplicación.