NO SE DEJE ESTAFAR, CONOZCA LA RESPONSABILIDAD DEL PROVEEDOR INMOBILIARIO

Si piensa comprar un inmueble es importante conocer la responsabilidad que tiene el constructor respecto al bien (departamento, casa, local, etc.) que le ofrece para su adquisición. El proveedor inmobiliario puede tener responsabilidad administrativa, civil y penal. ¿Qué es la responsabilidad? Implica cargar con la culpa de haber ejecutado un hecho en perjuicio de un tercero, sea por dolo o negligencia.

Código de Protección y Defensa del Consumidor

El proveedor tiene responsabilidad administrativa por falta de idoneidad o calidad, el riesgo injustificado o la omisión o defecto de la información, o cualquier otra infracción a lo establecido por en el presente Código y demás normas complementarias. El proveedor de servicios es responsable por el producto que entrega al adquiriente y por lo mismo tiene obligaciones de saneamiento, conforme lo establece el art. 78° del Código de Protección y Defensa del Consumidor.

En efecto, cuando el proveedor hace entrega de la casa, el adquiriente tiene derecho a dejar constancia por escrito de su conformidad y  mejor aún si además expresa las características de lo que recibe; como abogada lo sugiero así porque a la hora que hay denuncias o conflictos en la ejecución del contrato de compraventa, la simple afirmación de estar conforme, no es tan valorado por la autoridad, tiene mayor impacto y trascendencia cuando se hace una descripción de lo que se recibe, señala sus características, ya que esto último deja constancia de que se ha hecho un recorrido minucioso por la propiedad y no se ha cuestionado ni observado nada.

Pero así como el consumidor puede expresar su acuerdo, también puede manifestar su desacuerdo cuando lo recibido no corresponde a las características o condiciones según lo pactado y esto da derecho al comprador para que exija a través de las acciones legales correspondientes, la resolución o rescisión del contrato, reparación, reducción del precio u otro, así como la indemnización por daños y perjuicios. Así, en el caso de compraventa de terrenos de un proceso de habilitación, puede expresarse el desacuerdo con el metraje variado, ubicación del lote, del mobiliario urbano circundante y en general frente a alguna limitación o impedimento de uso. Cuando se trata de bienes futuros, se puede expresar disconformidad con desperfectos, deficiencias u otras condiciones que lleven a detrimento el valor del bien. Y si la compraventa fuera de bienes de segunda mano o que no son de estreno se puede manifestar discordancia si ha habido modificatorias a las condiciones  y características del inmueble, posteriormente a la celebración de la compraventa.

También es importante señalar que el proveedor inmobiliario está obligado a tener un servicio post venta en virtud de lo establecido por el art. 80° del Código ya citado, a fin de mantener procedimientos relativos a información y/o servicios del bien que entrega, puesto que su responsabilidad no vence con la entrega.

En efecto, el plazo de responsabilidad es variable, si se trata de los materiales o componentes, es el mismo que establece el proveedor de estos y si son temas estructurales, es de 5 años después de recepcionada la obra por la Municipalidad y emitido el Certificado de Finalización de Obra. Este servicio también debe orientar al adquiriente entregándole un Manual del Propietario, para que haga uso correcto de los componentes del inmueble, mantenga u cuidado y mantenimiento correctos, así como los riesgos que pueden derivarse del mal uso. El proveedor debe ofrecer un servicio de atención, así como personal idóneo para recepción de quejas y reclamos, elaborando un procedimiento para la atención de éstas.

Código Civil

El Código Civil también establece la responsabilidad civil del vendedor en concordancia con el art. 100° del Código de Protección y Defensa del Consumidor. Así tenemos por vicios ocultos.  ¿Y qué se entiende como tal? Se refiere a un error, que puede ser intelectual cuando se presenta en el proyecto de una obra, o material, cuando se expresa a través de un defecto constructivo o de la errónea utilización del material. 

Se entiende que cuando el constructor entrega la obra y ésta es recepcionada por el comitente sin reserva, descarga de responsabilidad al contratista por las diversidades y vicios exteriores de ésta, sin embargo si hiciera observaciones, entonces el comprador puede hacer valer su derecho dentro de los 60 días de recepcionada la obra, siendo éste un plazo de caducidad.  Así mismo, la acción contra el contratista prescribe al año de recepcionada la obra.

Sin embargo, cuando se trata de vicios ocultos, tratándose de defectos o fallas no visibles, es decir ocultos, dan derecho a exigir al vendedor el saneamiento del inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

El art. 1,784° del C.C. señala que si a los 5 años de su aceptación, la obra se destruye total o parcialmente  o presenta peligro de ruina o graves defectos por vicios de construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise mediante escrito de fecha cierta, de los defectos, dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento. Todo pacto que intente eximir de responsabilidad por esta razón o que varíe las condiciones y plazo, es nulo. También hay responsabilidad por la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo si es que hubiera suministrado los materiales y estudios para la obra.  El plazo para interponer acción en su contra, es de un año computado desde el día siguiente del aviso a que se refiere la norma. También se debe agregar que en los casos aquí señalados, si el contratista acredita que la obra se ejecutó de acuerdo a las reglas del arte y en estricta conformidad con las instrucciones de los profesionales que elaboraron los estudios, planos y demás documentos para la realización de la obra, cuando ellos le son proporcionados por el comitente, entonces queda liberado de responsabilidad (art. 1,785°C.C:).

También existen el saneamiento por evicción, cuando por resolución judicial el adquiriente pierde la propiedad por un hecho anterior a su compra.

Existe el saneamiento por hecho propio, es decir porque el propio transferente ha provocado un detrimento en el valor del bien y generalmente esto pasa posteriormente a  la venta y antes de la entrega.

Sin embargo también es conveniente dejar establecido que el art. 1,971° del Código sustantivo, señala que no existe responsabilidad en los siguientes casos:

-  En el ejercicio regular de un derecho

-  En la legitima defensa, ya sea propia o de un tercero o en salvaguarda de un bien propio o ajeno

-  En la pérdida, destrucción o deterioro de un bien por la remoción de un peligro inminente, producidos por un estado de necesidad,  que no exceda de lo indispensable y siempre que haya notoria diferencia entre el bien sacrificado y el bien salvado. La prueba es de cargo del liberado del peligro.

La responsabilidad penal del contratista se deriva de la comisión de hechos que configuran uno de los ilícitos penales descritos en nuestro Código Penal y en el mundo inmobiliario suelen presentarse los siguientes ilícitos penales: la estafa, defraudación, usurpación, invasión, falsedad genérica o ideológica, apropiación ilícita, fraude en la administración de personas jurídicas, daños, extorsión, etc.