LEASE BACK INMOBILIARIO

                        

Este contrato es una modalidad de leasing, que se encuentra recogida en el art. 27° del D. Leg. N° 299 “En todos los casos  en que la locadora adquiera de una empresa, un bien, para luego entregárselo a ella misma en arrendamiento financiero, dicha transferencia está exonerada del IGV y del ISC, en su caso”.

La particularidad que presenta el lease back es que el usuario del leasing (arrendatario) es propietario del bien, y es en virtud de este contrato que transfiere su derecho de propiedad a la empresa de leasing para que ésta a su turno, se lo entregue cediéndole el derecho de uso  y a partir de ese momento cambia de título  por el que venía poseyendo  el usuario-arrendatario (originalmente propietario).

El lease back tiene un mecanismo por el cual la empresa vende su inmueble a una sociedad de leasing, la cual de inmediato se lo alquila por medio de un contrato de leasing.  Indudablemente en este caso la empresa no incrementa sus activos ni su capacidad productiva porque se está deshaciendo de la propiedad de un bien, pero recibe fondos líquidos despojándose de la propiedad de un bien que es un capital inmovilizado, que más convenientemente le resultaría tenerlo como usuario arrendatario del leasing.

La ventaja directa de este contrato es convertir un capital inmovilizado en recursos disponibles. El vendedor propietario del bien pasa a ser arrendatario en virtud del contrato de lease-back, por producirse la traditio ficata prevista en el art. 902° del C.C. De acuerdo al art. 4 de la Ley del IGV señala que la obligación nace en la fecha en que se emite el comprobante de pago o que se entrega el bien, el que se produzca primero. Nuestra legislación tributaria define como venta a toda transferencia a título oneroso, por tanto el lease back calificaría como operación gravada con reglas similares a la compraventa. Transferido el bien a la sociedad de leasing, este procede a arrendarlo mediante contrato de leasing al anterior propietario, resultando así aplicables las normas que lo regulan el art. 1 inci. B) de la Ley del IGV y este arrendamiento financiero califica como servicio y por ello como operación gravada. El leasing deberá emitir facturas por el servicio prestado gravando con el IGV  por el monto facturado de cada cuota periódica a que el usuario está obligado a cancelar. Con relación al Impuesto a la Renta, las cuotas periódicas constituyen renta gravada para el comprador-arrendador y gasto deducible para el vendedor-arrendatario, conforme al art. 19° del D.Leg. N° 299.

El lease back es un contrato de financiamiento apalancado porque mis propios activos me sirven como una palanca para levantar mi capital.

Si tienes un local grande se puede dar en lease back; hay casos en que es más atractivo ser inquilino que propietario.  El BBVA hizo el lease back más grande de todo Europa, dio sus 2,000 oficinas en lease back por un período largo de 22 años, los inquilinos le pagan el arrendamiento y al final el banco puede adquirir el inmueble en propiedad.  En tanto, va a generar utilidad a su empresa y en este caso al mismo inquilino.