FIDEICOMISO

Una garantía que se ha vuelto interesante y eficiente para operaciones de envergadura es el contrato de fideicomiso. Esta operaciones complejas generalmente involucran activos inmobiliarios.

La Ley General del Sistema Financiero y de Seguros y la Ley Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros (Ley N° 26702) regula que el fideicomiso  es una relación jurídica por la cual el fideicomitente transfiere bienes en fideicomiso a otra persona denominada fiduciario de éste último y tiene la obligación de cumplir con un fin específico en favor de 1 ó más fideicomitentes o de un tercero denominado fideicomisario.

El Fideicomitente (el deudor) es el titular de bienes y/o derechos, que transmite a la fiduciaria para lograr un fin.

El Fiduciario es cualquier empresa autorizada por ley para ejercer el fideicomiso. Tiene las facultades de permutar, transferir, administrar, obtener créditos, arrendar, gravar, efectuar operaciones y mejoras.

El Fideicomisario (acreedor) es el beneficiario, es decir la persona natural o jurídica que recibe el beneficio del fideicomiso, o la que recibe los remanentes una vez cumplido el fin del fideicomiso; puede transferir sus derechos a otro fideicomisario, pagar los gastos del fideicomiso, los honorarios del fiduciario, impuestos, derechos y multas que ocurran en la ejecución del fiduciario, puede pedir rendición de cuentas.

El Fideicomiso es un patrimonio de propósito exclusivo para una responder para una sola operación determinada. Por ejemplo la Universidad San Martín puso en fideicomiso las pensiones de los alumnos por tres años, la Municipalidad de Lima puso el peaje de Villa por dos años. 

El Hotel Westin necesitó 240 millones de dólares para construirse, la empresa emitió bonos de US$ 10,000 dólares por ese total de capital necesario; así ofreció una rentabilidad anual del 7% pagándolo trimestralmente, durante dos años.  Después de 2 años te devuelven el monto del préstamo. Estos son bonos de renta fija.

Para tener mecanismos que den seguridad de la devolución de mi dinero entonces ¿qué se hace? Por ejemplo puedo otorgar un Fideicomiso en Garantía. A través de esta modalidad el fideicomitente transfiere un inmueble como propiedad fiduciaria a un banco fiduciario con el objeto de garantizar un crédito pendiente de pago con un tercero acreedor. Así si la empresa se va a la quiebra, el fideicomiso no entra a la masa concursal.

De la misma forma si soy un promotor constructor y deseo adquirir un inmueble de envergadura, puedo constituir un fideicomiso sobre las rentas mensuales que percibo sobre otros proyectos por venta de inmuebles; llevando los hechos a algo más simple si soy un artista y deseo comprar un inmueble, puedo constituir fideicomiso sobre las rentas que percibo  por mis derechos de autor y las ventas de mis obras, así cuando el banco se haya cobrado el préstamo, entonces el fideicomiso concluye.

Entonces sea para adquirir un inmueble o para poner más capital a un negocio los activos inmobiliarios sirven de respaldo para el fideicomiso.

Tipos de Fideicomiso:

a) Fideicomisos de garantía: El deudor transfiere en fideicomiso su fábrica o su casa a modo de garantía. Cuando cumpla con pagar todo el préstamo, el bien volverá a su esfera patrimonial. Caso contrario, el acreedor solicitará al administrador (fiduciario) que ejecute la garantía para recuperar su dinero.

La ventaja de un fideicomiso en garantía es:

-        La ejecución de los bienes puede ser extrajudicial

-        No se castiga el precio del bien al momento de efectuar la venta correspondiente. Es decir el precio dado en garantía se remata por el precio total de su valor de tasación, siempre que esté así pactado.

-        El depositario es un banco fiduciario supervisado por la SBS y da confianza por su solidez como institución sobre su cumplimiento.

b) Fideicomiso para resguardar un bien con varios propietarios: Por ejemplo, dos personas compran una propiedad para desarrollar un negocio en el futuro. Si se deja como copropiedad, se corre el riesgo que algún acreedor de cualquiera de los dueños pueda embargar el terreno. Pero si ambos disponen el bien a modo de fideicomiso eso no sucederá. Otro caso es cuando 2 personas compran acciones de una empresa acumulando más del 50%  de acciones en total y con ello obteniendo el control de la compañía, si alguno quiere vender el otro perdería el control de la empresa perjudicando sus ganancias y el dominio sobre ésta, entonces ambas pueden decidir transferir sus acciones a un fideicomiso  bajo ciertas reglas y así se aseguran que ninguno de los dos venderá sus acciones independientemente del otro y las acciones mantendrán su valor alto.

c) Fideicomiso testamentario sucesorio: que ocurren más en otros países;  en el testamento se establece un fideicomiso donde hay un administrador cuando se dejan inmuebles y éste administra el bien y pasa pensión mensual hasta que los hijos cumplen la mayoría de edad y se convierten en propietarios. Se puede pactar que se entregan en propiedad cuando hay condiciones diferentes como 25 años, título universitario, etc. para que el joven sea responsable y no desperdicie el dinero y no se desborde si tener preparación para la vida.

El Edifico del Hotel Marriot es un fideicomiso de Inversiones La Rioja S.A.A., un consorcio de familias peruanas.  El fideicomiso inmobiliario es inscribible en Registros Públicos, para que tenga publicidad.