PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA REFERIDO A LA CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

El precedente de observancia obligatoria referido a la calificación de Documentos Administrativos, me parece un precedente acertado pues los actos administrativos gozan de una presunción de legitimidad y validez conforme a lo dispuesto en el Art. 8° y 9° de la Ley 27444- Ley de Procedimiento Administrativo General, puesto que derivan de un procedimiento regular, en efecto, en la perspectiva del ius imperium la administración competente ha emitido un pronunciamiento respecto el acto administrativo ya sea a favor o en contra del administrado, que el registrador no puede reevaluar, por cuanto no tiene facultades para resolver sobre el fondo.

El precedente indica las reglas que debe seguir el registrador al calificar un documento que ha sido expedido por una autoridad administrativa y se refiere a que los títulos de origen administrativo se califican con las mismas reglas que un título de origen judicial; el registro solo califica la formalidad extrínseca del documento administrativo: competencia del funcionario, formalidad de la decisión administrativa, carácter inscribible del acto y el antecedente registral.  En este sentido la calificación de la legalidad del título administrativo (así como el judicial) es limitada para el registrador.

En razón de la presunción de validez que establece el art. 9º de la Ley Nº 27444, las decisiones adoptadas por la administración no pueden ser examinadas por el Registro; valorada una situación de hecho o de derecho por parte de la autoridad administrativa, así como la conveniencia y legalidad de reflejarlo en su decisión, no compete al registrador cuestionar su decisión.

De la misma forma, también se aplica la presunción de legalidad del acto administrativo (que es diferente a calificar la legalidad del documento),  en virtud del cual los registradores no pueden revisar el contenido de la resolución ni el procedimiento.

A mi criterio la jurisprudencia pretende lo siguiente:

a)      Favorecer el tráfico registral al hacer más expeditiva las inscripciones cuando el título material proviene de una autoridad administrativa (o judicial);

b)     Evitar  que en sede registral exista una revisión sobre el fondo de la resolución administrativa; lo cual excedería las atribuciones del Registro, generando un conflicto de instituciones innecesario y un perjuicio para el titular del derecho a inscribirse.

c)      Brindar seguridad jurídica a los administrados y terceros.

d)     Favorecer la publicidad registral a los interesados. 

De hecho en nuestra realidad se viene reflejando un incremento del tráfico inmobiliario registral agigantado, a través de la formalización de la propiedad, saneamiento de la titulación, regularización de edificaciones, etc. Lo cual no sólo beneficia al titular registral y a terceros, sino también al país, ya que el incremento de la actividad inmobiliaria sobre todo en el sector construcción tiene repercusión favorable en nuestra Balanza Comercial.

Por otro lado, a fin de seguir contribuyendo con el resultado reflejado en el tráfico registral, considero que el registrador teniendo la función de calificar las formalidades extrínsecas de las resoluciones administrativas, debe buscar que sus observaciones, aclaraciones o tachas  estén destinadas a ser orientadoras, para ayudar a la autoridad administrativa (y así mismo a la judicial) a que sus aclaraciones y decisiones sean justas y legales, por lo mismo ejecutables, de tal forma que no se prive del derecho de propiedad u otro derecho real a un agente económico.