NECESIDAD DE CAMBIAR NUESTRO SISTEMA AL DE INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA

Nuestro país debería adoptar un sistema de inscripción constitutivo, ya que nuestro actual sistema declarativo todavía no ha conseguido dar la suficiente seguridad jurídica.  Paulatinamente deberíamos encaminarnos a crear las condiciones necesarias, buscando superar los errores que el actual sistema no ha podido corregir. Si bien nuestro sistema actual proporciona de alguna forma seguridad jurídica en el registro de la propiedad, al no ser éste obligatorio, se viene conviviendo con una  informalidad en la titulación, contribuyendo aún más a ello la complejidad y onerosidad en la tramitación del saneamiento; en efecto nuestro país tiene un altísimo porcentaje de informalidad inmobiliaria mediante la existencia de invasiones, la compra de terrenos a través de cooperativas y asociaciones no necesariamente reconocidas y/o  que no cumplen los requisitos para habilitación urbana autorizada, así también ocurren transferencias de inmuebles mediante documentos privados con o sin fecha cierta y a la par de ello también ocurre que se erigen construcciones sin licencia y/o sin conformidad de obra por parte de la entidad edil; en nuestra experiencia también hemos encontrado problemáticas de saneamiento y regularización de inmuebles en temas hereditarios ya que muchas veces los sucesores no pueden asumir los costos de la formalización de su derecho sobre un predio adquirido por sucesión.

Si bien nuestro país no cuenta aún con un Catastro Nacional Integrado, esto no es impedimento para encaminarse a un sistema de inscripción constitutiva; en efecto se puede poner en marcha el levantamiento de catastro nacional y ya se han dado los pasos iniciales que reflejan la viabilidad de esta posibilidad con el trabajo que han hecho las instituciones generadoras de catastro; la última de ellas en crearse: COFOPRI, ha demostrado que en el país es posible realizar una buena implementación y que existen profesionales con la calidad que requiere la realización del catastro nacional, de lo cual se debe resaltar los siguientes logros:

-        -Un Sistema de Formalización de la Propiedad, que tenía propósito de saneamiento legal de la titulación y esto permitió determinar qué inmuebles eran de propiedad privada y estatal, así como si su uso es conforme a ley (aptos para vivienda, seguridad, higiene, zona arqueológica, desarrollo urbano, defensa, etc.)

-            - Una Base Catastral, accediendo a lugares que antes no se había logrado. Se ha levantado una base gráfica para la identificación física de los inmuebles tomando como base los planos del Instituto Geográfico Nacional, hechos en base a vuelos aerofotográficos llevados a cabo entre 1997 y 1998, todo lo cual permitió elaborar planos perimétricos, y de trazado y lotización.

Respecto a los costos para implementar la formalidad del sistema de inscripción constitutiva considero que debe manejarse en función al sector socio-económico, conforme a la ubicación del inmueble, a fin de establecer una escala de pagos, algo similar a la forma cómo se determina el impuesto al patrimonio predial.  Si el ciudadano tiene que aceptar este tipo de impuesto, también puede aceptar el pago por la inscripción de su inmueble, es cuestión de orientación y difusión de los beneficios del sistema, lo cual estaría a cargo de campañas por intermedio de SUNARP, las entidades generadoras de Catastro o una entidad independiente creada sólo para estos fines, así también las Notarías, Universidades, Ministerio de Vivienda, etc.

Generar un sistema de inscripción constitutiva permitirá implementar una nueva forma de transferencia de dominio inmobiliario, que ofrece una mayor seguridad juridica porque lo publicitado por el Registro plasmaría una verdad material sobre la situación real de un predio.  Además esta nueva forma, permitiría que SUNARP cumpla mejor su función de publicitar información sobre el predio, de manera veraz, segura y actualizada, lo cual es importante no sólo para las partes que participan en la relación jurídica, sino también para los terceros, quienes pueden tener interés en tomar conocimiento del desplazamiento del dominio inmobiliario.  En efecto, el actual sistema de carácter consensual, no nos proporciona total certeza de la situación del inmueble, porque puede el área real puede no ser la que figura inscrita o porque puede aparecer un tercero con mayor derecho que pueda detentar la propiedad del inmueble que estoy adquiriendo; inclusive podría ocurrir que quien figura como propietario registral, realmente no lo sea.

Tener un sistema constitutivo que genera mayor seguridad jurídica también permitiría desacelerar la carga procesal jurisdiccional sobre conflictos de propiedad por cuanto habrían menos procesos judiciales para reclamar derechos de mejor propiedad sobre los titulares registrales actuales.

Se dice que el sistema actual, que es netamente declarativo, permite la libertad de contratación y privilegia la libertad individual; en cambio el sistema constitutivo se basa en el interés común, puesto que compete a la sociedad en general tener la certeza absoluta de quién es el titular de dominio de un predio, aunque esto vaya en detrimento del propietario que quiere tener oculto su inmueble, o que quizás quiera ahorrarse los costos de la transacción comercial.

Finalmente, en la doctrina se especula mayoritariamente que el sistema constitutivo elevaría mucho los costos de la operación comercial, sin embargo debido a la realidad socio-económica de nuestro país se puede contemplar una tasa en función al valor del predio y/o de ciertas características como si es urbano o rural. Al respecto también es conveniente alegar que debería eliminarse la obligatoriedad de pedir el impuesto al patrimonio predial y el impuesto de Alcabala para la inscripción de transferencias inmobiliarias, poniendo al Registrador en la situación de supervisor del pago de tributos, cuando esta función no le compete y mas bien existen otras instituciones que tienen este rol, tal como el Servicio de Administración Tributaria-SAT, quien cumple eficientemente su labor.  De esta forma se descongestionaría la burocracia generada para este tipo de operaciones y se permitiría mayor tráfico registral.