EL DERECHO DE PROPIEDAD SE EXTIENDE HASTA DONDE SEA ÚTIL AL PROPIETARIO

El derecho de propiedad se extiende en todos los casos hacia el sobresuelo y subsuelo en su proyección vertical hasta donde sea útil al propietario, conforme lo regula expresamente el primer párrafo del art. 954° del Código Civil y es una fórmula legislativa con una conceptualización dada en el contexto de la tendencia liberal y positivista del derecho, que concede al titular de dominio, derechos “casi” absolutos sobre la propiedad.  Sin embargo, en el párrafo siguiente y otros articulados concordantes, se aprecia que este derecho de propiedad tiene límites al poder absoluto, en función al interés social y el bien común, como lo consigna textualmente la definición de propiedad establecida en el segundo párrafo del art. 923° del código sustantivo; así se establece que la propiedad del subsuelo no comprende recursos naturales, yacimientos, restos arqueológicos o cuando encuentra fronteras por razones de convivencia vecinal (art. 951° y ss.) y otros.  Nótese que en los artículos citados que definen la propiedad, siempre la limitación está regulada en un segundo párrafo, como si fuera un agregado que establece excepciones y como si el espíritu de la norma fuera regular la tendencia neoliberal de poder jurídico casi total del propietario sobre el bien.

La realidad social ha ido evolucionando el concepto de derecho de propiedad, marcando más la tendencia a limitarla en función al bien común, el interés social y el derecho a una calidad de vida; así nuestra Constitución Política en su art. 70° plasma límites al poder jurídico sobre la propiedad en función al bien común, límites legales, seguridad nacional, necesidad pública, etc.; pero aunque nuestra Carta Magna fue  promulgada diez años después que el Código Civil, se aprecia nuevamente que toda limitación a la propiedad sigue siendo consignada normativamente en un segundo párrafo, como si estuviera en segundo plano, lo que en la práctica tiene su correlato en las interpretaciones legales tibias cuando se refieren a los límites o haciendo que estén sujetas al criterio razonado de la autoridad administrativa o judicial.

Dentro de este contexto, retomando el tema de la extensión de la propiedad al subsuelo y sobresuelo es una facultad limitada al propietario, no en función a que le sea útil sino a lo establecido por el Estado (Plan Nacional de Vivienda), las Comunas a través de Planes Generales, Zonificación, los parámetros urbanísticos, etc., teniendo como directriz legal la Ley Orgánica de Municipalidades y la Ley de Acondicionamiento Territorial.  También se debe resaltar que hay propiedades en las que resulta imposible aprovechar y utilizar el subsuelo y/o sobresuelo tal como cuando debajo de una propiedad pasa un subterráneo o más aún en la propiedad horizontal en las que hay departamentos o estacionamientos o depósitos construidos en su extensión vertical; de similar forma cuando se trata de multipropiedad, como la propiedad vacacional o de tiempo compartido y en esta categoría también están las propiedades de oficinas virtuales en las que ocurre que tampoco hay algo tangible o físico.

En conclusión la propiedad predial entendida como un paquete de terreno, suelo y sobresuelo aprovechable por el propietario en su extensión vertical hasta donde le sea útil, con el transcurrir del tiempo y las nuevas modalidades de propiedad, está deviniendo en un postulado incumplido, en algunos casos como los presentados es sólo teórico, por la imposibilidad de su aplicación.  La propiedad viene encontrando su límite en función al bien social y el interés común. Otorgar el derecho “pleno” de uso y disfrute al propietario puede conllevar a abusos, más aún en una época en la que el mercado de construcción está en auge. Los privados (siendo los principales constructores) buscan mayor utilidad (a veces masificando sus edificaciones) y sus planes van más en función al lucro, dejando en segundo lugar el interés social, tal como satisfacer la necesidad de acceso a una vivienda propia, de crecimiento ordenado de la ciudad, etc.; por ello el Estado ante su dificultad para cumplir su rol promotor y edificatorio, se ha centrado en normar, planificar y supervisar la ejecución de los privados a fin de que vaya en función al interés común y el bienestar general.