ROL DEL AGENTE INMOBILIARIO CONFORME LA LEY N° 29080

Los agentes inmobiliarios se desenvuelven dentro de un marco regulatorio. La Ley N° 29080 del 11 de Setiembre del 2007 que creó el Registro del Agente Inmobiliario; la ley ha permitido reivindicar al agente inmobiliario, formalizándolo y dándole un reimpulso a su actividad de intermediación. Es consecuencia del desarrollo del mercado inmobiliario. Se logra lo sgte.:

 Se formaliza la actividad del agente inmobiliario o corredor

Se depura el mercado de agentes inmobiliarios

 Se promueve la capacitación del corredor

Se revaloriza su labor, ya que antes actuaban sin ningún marco legal que proteja su trabajo.

Los agentes inmobiliarios compiten en el mercado así, primero por precios y segundo, por calidad; el corredor debe hacer marca.

1. Su rol en la negociación y venta

El rol del agente inmobiliario en la transferencia de un inmueble, principalmente mediante compraventa es trascendente porque es el punto de concilio entre comprador y vendedor.

Los operadores inmobiliarios son ejecutores de contratos inmobiliarios, es un intermediador entre los agentes económicos que pretenden realizar la operación inmobiliaria.

Muchas veces la operación depende de cómo maneje la situación de tensión entre las partes, por ello debe ser como un colador en el diálogo que pueda haber entre los operadores inmobiliarios.

Un rol trascendente maneja cuando lleva la propuesta del precio de venta y es el mejor momento para bañarse en aceite, para que toda palabra que provenga de los nervios de las partes no sea tomada en serio por éste.

2.  Deberes y derechos

Son deberes del agente inmobiliario:

Actuar en contratos con buena fe y transparencia:

- Asesorar al dueño del predio

-Proponer negocios inmobiliarios

- Orientar al vendedor acerca de las consecuencias de los actos que realicen.

-Si el agente inmobiliario sospecha de lavado de activos, debe denunciarlo a la UIF y tener la diligencia ordinaria de pedir documentos a la empresa que acredita que es una empresa legal regular.  Hay casos de abogados que se ven involucrados en el lavado de activos y si pueden acreditar con documentación contratos solo han actuado en cumplimiento del servicio salen libres, no se ven arrastrados.

Es derecho del agente inmobiliario:

a) Suscribir un contrato de corretaje inmobiliario con su cliente o intermediado, teniendo en cuenta que este contrato es atípico, de prestaciones recíprocas (entre el agente inmobiliario y el intermediado), es de ejecución diferida porque se extiende por el plazo pactado y es oneroso, ya que el corredor cobra su retribución por el éxito de su labor y generalmente es un porcentaje del precio de venta.

b) Demandar por daños y perjuicios al intermediado que se negó sin causa alguna, a firmar el contrato de operación inmobiliaria con el contacto presentado por el agente inmobililario

3. La ley del Registro del agente inmobiliario

La Ley N° 29080 dada el 11 de Setiembre del 2010 regula y crea el Registro del Agente Inmobiliario. La Resolución Directoral N° 039-2009-VIVIENDA- BMVU-DNV, establece el formulario de inscripción o renovación. Esta ley constituye un reconocimiento estatal de la idoneidad del agente inmobiliario para realizar esta labor y dota de seguridad jurídica a las operaciones en que éste interviene.

En efecto, el Estado asume su rol regulador formalizando el corretaje inmobiliario mediante parámetros mínimos de exigencia, para la realización de actividades de bienes raíces. El Estado interviene acreditando al agente a través del Ministerio de Vivienda y Saneamiento, que actúa por intermedio de la Dirección Nacional de Vivienda y del Comité de Registro.  Para ello crea el Registro del Agente Inmobiliario, establece un Libro de Registro, aprueba el Formulario de Inscripción y Renovación, establece un procedimiento sancionador y así mismo impulsa la capacitación del agente, suscribiendo Convenios con instituciones educativas de prestigio para que ofrezcan los cursos de Especialización de Agentes Inmobiliarios.

El artículo 9 establece la obligatoriedad de inscribirse en el Registro del Agente Inmobiliario a partir de 3 años de la dación de la Ley N° 29080.

Hay 5 conceptos fundamentales resaltantes de la ley:

a) Se deben pactar condiciones de pago.- El agente inmobiliario para la ley es una persona natural o jurídica, reconocido por el Estado que realiza operaciones inmobiliarias, a cambio de una contraprestación económica. El porcentaje que suele cobrar como comisión es del 3% al 5% del precio de venta. Ahora la ley obliga a que se pacte por escrito; no obstante el corredor no tenía la práctica de hacer firmar contratos, generalmente los pactos eran verbales, por eso era víctima de muchos incumplimiento de pago de su comisión por parte de su cliente. En el contrato debe figurar el monto de la comisión, sobre el precio de venta neto o bruto, puede haber un pago mínimo si no se cierra la operación porque al comprador no le ha dado la gana de cerrar el negocio. Si el corredor hizo su inversión y gastos no tiene porqué perjudicarse por el capricho del vendedor o comprador.

b) El Pago al corredor.- qué incluye el pago al corredor? Gastos? Son aparte, cuánto es el momento del pago? A la firma del contrato de compraventa, al recibir el precio de venta, al cobro del cheque? Incluye I.G.V. o no?

c) La operación inmobiliaria de intermediación.-  Son la finalidad del contrato y se presentan mediante múltiples actividades, más ahora con el crecimiento del mercado inmobiliario y son: la compraventa (transferencia perpetua de propiedad), arrendamiento (transferencia temporal de uso), el fideicomiso (constitución de un patrimonio autónomo con garantía) o cualquier otro contrato traslativo de dominio; también tenemos el uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la administración (managment inmobiliario), comercialización, asesoría (real state service), consultoría (real state consulting). 

d) La oferta es una propuesta verbal o escrita que tiene por finalidad celebrar un contrato de compraventa sobre un inmueble.

La oferta tiene que ser recepcionada; es decir dirigida a alguien determinado, con monto concreto. Art. 1,374 C.C. Publicar un aviso de venta, no es una oferta, ya que la oferta es vinculante si genera efectos es diferente la oferta que la invitación a ofrecer, ya que esta última se da a partir del marketing (avisos, carteles, diarios, revistas, periódicos murales, etc.)

e)  El intermediado o cliente.- Es la persona natural o jurídica que contrata un agente inmobiliario onerosamente con el objetivo de realizar operaciones inmobiliarias. Es el cliente del agente inmobiliario.

En virtud del contrato de corretaje, el intermediado se obliga a firmar el contrato de operación inmobiliario con el contacto presentado por el corredor, siempre que se cumplan las condiciones pactadas; esto significa que si el comprador se niega a suscribir el contrato con el contactado sin causa o razón alguna, el corredor podría demandarlo por Indemnización por daños y Perjuicios,  sin perjuicio del cobro de sus honorarios profesionales.

4. Acreditación del Agente Inmobiliario

Para la acreditación del agente inmobiliario debe tener los siguientes requisitos:

-  Llenar formulario del Ministerio de Vivienda

-  Requisitos de ley

-  RUC (natural o jurídica)

-  Aprobación del curso para agentes inmobiliarios en institución acreditada

-  DD JJ de estar en pleno goce de ejercicio de sus derechos civiles

-  Antecedentes penales

-  2 fotos

Si es persona jurídica:

-  Constitución de la empresa

-  Vigencia de poderes

-  Diploma del curso de agentes inmobiliarios de la empresa (no se exige que el Gerente tenga el curso, solo los agentes inmobiliarios que ahí trabajan).

Para renovar no se hace el curso, sólo se piden los antecedentes penales, verificar que no tenga sanciones de multa como agente inmobiliario, que se verifique que no hay antecedentes. Hay que verificar que se mantiene en la actividad inmobiliaria.

5. Infracciones del agente

1. Actuar como agente inmobiliario sin inscripción

2. Retener documento o dinero que le dieron con carácter administrativo

3. Remitir información falsa o incompleta

4. Representar o actuar por una parte que no lo ha autorizado en alguna operación inmobiliaria

5. No tener consentimiento del propietario para ofrecer su inmueble

6. No informar sobre operaciones sospechosas de lavado de activos.

Si sancionan a un agente inmobiliario puede ir a la acción contencioso administrativa, si está en contra de la Resolución directoral que lo sanciona.

Las sanciones pueden ser de amonestación, multa de hasta 5 UIT hasta la suspensión de la licencia